آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن در مرداد امسال ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده که در مقایسه با مرداد سال گذشته با متوسط قیمت ۷۵ میلیون و ۷۹۰ هزار تومان در تهران ۱۲.۸ میلیون تومان افزایش داشته است.

در سال ۹۰ میانگین قیمت هرمترمربع مسکن حدود ۲ میلیون تومان بوده که در مقایسه با میانگین قیمت ۸۰ میلیون تومان در سال ۱۴۰۳، حدود ۴۰ برابر رشد داشته است.

دراین بین بررسی قیمت ملک در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که همواره زمین و مسکن میل به افزایش قیمت داشته و کمتر به سمت کاهشی‌شدن پیش‌رفته و این امر باعث افزایش سرمایه‌گذاری‌ها در بخش زمین و مسکن شده است.

در همین راستا فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با میزان در مورد گرانی زمین و مسکن در کشور طی سال‌های اخیر، گفت: یکی از عوامل گرانی مسکن، کمبود عرضه زمین و ارزش بالای آن در کشور است که در این زمینه ۲ موضوع محدودیت در بحث شهرسازی و سوداگری زمین و انباشت و قفل شدن سرمایه در بحث احتکار زمین مطرح است.

قوانین بازدارنده‌ای برای کنترل احتکار زمین در کشور وجود ندارد

وی افزود: قوانین بازدارنده‌ای برای کنترل احتکار زمین در کشور وجود ندارد از این‌رو بخش زیادی از سرمایه‌ها وارد حوزه زمین شده و بعضا شاهد این هستیم که برخی از زمین‌ها در شهر‌ها سال‌های زیادی است که ساخت‌و‌سازی در آن انجام نشده و آورده زیادی برای مالکان خود داشته است.

کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه توسعه‌نیافتن افقی شهر‌ها از عوامل دیگر گرانی مسکن در کشور است، اظهار کرد: باید متناسب با زمان و رشد جمعیت این اجازه داده شود تا شهر‌ها رشد پیدا کنند و اگر در چند دهه گذشته این رشد به‌درستی اتفاق می‌افتاد شرایط بهتری در حوزه مسکن داشتیم.

به گفته ایلاتی افرادی معتقدند که عمودی‌سازی راهکاری برای کاهش قیمت مسکن است، اما اگر غیراصولی باشد نه‌تنها راهکار نیست بلکه باعث می‌شود شرایط به‌واسطه تراکم جمعیتی در نقاطی از شهر پیچیده‌تر نیز شود.

وی ادامه داد: زمانی که ساختمان بلندمرتبه‌ای در سطح شهر ساخته می‌شود باید به مساحتی که به ارتفاع افزوده شده، اطراف ساختمان، مجموعه خدمات رفاهی، فضای سبز و خدمات فرهنگی ورزشی نیز اضافه شود.

کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه حجم بالایی از سرمایه‌گذاری‌ها در شهر تهران متمرکز شده، گفت: باتوجه به اینکه تهران پایتخت کشور است تمرکز امکانات سیاسی، اقتصادی و مالی، جمعیت‌پذیری و سیل مهاجرت را به این شهر افزایش داده که دور از ذهن نبوده است.

ایلاتی با اشاره به اینکه در زمینه آمایش سرزمین از سهمیه زمین در کشور به‌طور صحیح استفاده نشده، عنوان کرد: اگر بتوانیم نقاط جمعیتی مختلفی را به‌طور پراکنده در سطح کشور داشته باشیم می‌توانیم بسیاری از مشکلات را در بخش مسکن حل کنیم و لازم است در بحث آمایش سرزمین تجدیدنظر صورت گیرد.

وی درمورد مشکل آب در برخی نقاط کشور و عدم توسعه برخی از نقاط، اظهار کرد: کشور ما چندین هزار سال با اقلیم گرم و خشک روبه‌رو بوده و مردمان ما سازگار با طبیعت بزرگترین مهندسی جهان در حوزه آب را داشته‌اند و این نشان می‌دهد مردم ما همواره خود را با موضوع کم‌آبی وفق داده‌اند.

این کارشناس بازار مسکن گفت: درحال حاضر با پیشرفت علم و ساخت آب‌شیرین‌کن‌ها امکان تامین آب از دریا فراهم شده که می‌توان در بسیاری از نقاط، فارغ از مشکل آب توسعه شهر‌ها را در دستور کار قرار داد.

دلایل تبدیل زمین و مسکن به کالای سرمایه‌ای

ایلاتی با اشاره به تبدیل زمین و مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای اظهار کرد: در بروز این مشکل ۲ عامل مطرح است یکی اینکه به مردم اثبات شده که زمین و مسکن مشمول مالیات نمی‌شود و خیلی از مردم با این دید به سمت سرمایه‌گذاری در این بخش سوق داده می‌شوند.

وی افزود: در خیلی از نقاط دنیا به‌شدت با این موضوع برخورد می‌شود و تعیین مالیات‌های سنگین باعث می‌شود افراد برای سرمایه‌گذاری، خرید زمین و مسکن را انتخاب نکنند.

این کارشناس بازار مسکن عامل دیگر را بحث تراکم‌فروشی دانست و تصریح کرد: فردی که تا دیروز در زمینی می‌توانست فقط ۲ طبقه ساختمان بنا کند با دریافت یک‌سری مجوز‌ها می‌تواند ملک ۲۰ طبقه‌ای بسازد و قیمت آن زمین بیش از ۱۰ برابر می‌شود و همین عاملی برای رفتن مردم به سمت خرید زمین و احتکار آن می‌‎شود.

به گفته ایلاتی وقتی افراد با خرید و فروش زمین و ملک به سود‌های کلان دست پیدا کنند در نتیجه توجیهی وجود ندارد که به سمت تولید بروند و این امر باعث می‌شود کل اقتصاد از این موضوع متوجه صدمات سنگینی شود.

وی ادامه داد: تا اصلاحی در سیاست‌های زمین و مسکن صورت نگیرد تولید نیز با مشکل روبه‌رو می‌شود و سرمایه‌گذاری‌ها و تقاضا‌های سوداگرانه در بخش مسکن همچنان حفظ خواهد شد.

چند راهکار برای مهار قیمت مسکن

این کارشناس بازار مسکن در توضیح راهکار‌های مهار قیمت مسکن گفت: راهکار اصلی که تجربه موفق بسیاری از کشور‌ها بوده بحث دریافت مالیات از افزایش قیمت است که با عنوان طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی در مجلس مطرح شده و در مراحل پایانی بررسی توسط شورای نگهبان قرار دارد.

ایلاتی ادامه داد: با اجرای این طرح دیگر افزایش قیمت نجومی در بازار مسکن رخ نمی‌دهد و با اخذ مالیات تا حد زیادی می‌توان کنترل قیمت‌ها را در دست گرفت.

وی راهکار دیگر را افزایش عرضه در کنار کنترل تقاضا دانست و گفت: افزایش عرضه عامل مهمی برای مهار قیمت در حوزه مسکن است که باید از سوی دولت دنبال شود و در این زمینه واگذاری زمین رایگان در کنار اجرای طرح نهضت ملی مسکن بسیار کمک‌کننده است.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به نقش بخش خصوصی در ساخت‌وساز‌های کشور، اظهار کرد: اخیرا اغلب ساخت‌وساز‌ها از جمله نهضت ملی مسکن توسط بخش خصوصی بوده که اصولا این بخش باید منافع خود را داشته باشد و هم بتواند به پیشروی برنامه‌های دولت در ساخت مسکن کمک کند.

ایلاتی گفت: در کنار حضور بخش خصوصی، دولت باید برخی از شرکت‌ها را تحت عنوان توسعه‌گر زمین و مسکن برای آماده سازی زمین‌ها درنظر بگیرد و قبل از ساخت مسکن به آماده‌سازی زیرساخت‌ها بپردازند تا کار شهرک‌سازی تسهیل شود.

وی با بیان اینکه آماده‌سازی زیرساخت‌ها برای ساخت شهرک‌های مسکونی حدود یک تا ۲ سال زمان‌بر است، اظهار کرد: اگر این فرآیند با همکاری شرکت‌های توسعه‌گر زمین با سرعت بیشتری انجام شود کار ساخت‌وساز‌ها در نهایت در زمان کمتری انجام می‌شود و پروژه‌های ساخت حداقل یک تا ۲ سال زودتر به اتمام می‌رسد.